FAQ

Geodetski elaborat je dokument koji se izrađuje za potrebe provođenja promjena u katastru i zemljišnim knjigama, a može imati više svrha. Neke od svrha su: upis objekta, parcelacija, promjena kulture i dr.
 
Cijena se definira ovisno o svrsi, lokaciji, veličini parcele, usklađenosti katastra i zemljišne knjige i dr.
 
Kada planirate tražiti usluge geodete, osnovna informacija koju morate pripremiti je broj katastarske čestice i naziv katastarske općine ili adresa objekta (ako na parceli postoji objekt). Na temelju podataka o parceli i svrsi elaborata geodet će vam znati reći koja je svrha elaborata koju trebate i koja će biti cijena usluge.

Za potrebe izrade geodetskog elaborata stranka dostavlja posjedovni list i zk izvadak ili izvadak iz baze zemljišnih podataka (BZP). Ako se na parceli nalazi objekt, potrebno je dostaviti dokumentaciju o gradnji objekta (građevinsku i uporabnu dozvolu, rješenje o izvedenom stanju, uvjerenje o starosti prije 15.02.1968. i dr.). 

Objekt je legalan ako posjeduje odgovarajuću dokumentaciju o gradnji te je stanje na terenu usklađeno s dokumentacijom. Dokumentacija s kojom se dokazuje legalnost može biti: uporabna dozvola, potvrda upravnog tijela da mu je dostavljeno završno izvješće nadzornog inženjera, uvjerenje za uporabu, pravomoćna građevinska dozvola odnosno drugi odgovarajući akt izdan do 19. lipnja 1991. godine s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije, rješenje o izvedenom stanju, potvrda izvedenog stanja, uvjerenje katastarskog ureda da je zgrada građena prije 15. veljače 1968. i uporabna dozvola za zgrade izgrađene do 15. veljače 1968. godine. 
Ako je objekt upisan u katastar i zemljišne knjige to ne znači da je legalan.  

Ako ste legalizirali objekt, to ne mora značiti da je objekt upisan u katastar i zemljišne knjige. Provjeru upisa vam može napraviti geodet. 

Da. Objekti bez odgovarajuće dozvole mogu se upisati u katastar i zemljišne knjige. Za ovakve objekte će u zemljišnim knjigama biti zavedena zabilježba da ne posjeduju akt o legalnosti. Zabilježba se može obrisati kada se za objekt ishodi odgovarajuća dozvola i dostavi u nadležni zemljšnoknjižni sud. 

Ne. Zgrada sa 2 ili više stanova se može etažirati isključivo u cjelini. Preduvjet za provedbu etažiranja je legalna zgrada i suglasnost svih suvlasnika. Ukoliko se ne može postići suglasnost svih suvlasnika, etažiranje se može provesti sudskim putem.

Da. Pozivanje svih susjeda međaša izuzetno je bitno kako bismo izbjegli naknadne sporove. S obzirom da je linija međe zajednička, važno je da obje strane kojih se međa tiče, daju svoje mišljenje i imaju priliku za očitovati se.

Da. Kada gradite ogradu na međi, izuzetno je bitno angažirati geodeta koji će Vam pomoći obilježiti međe ako na terenu ne postoje vidljive međne oznake (međni kamen, šipka i dr.).

Etažni elaborat ili Plan posebnih dijelova nekretnine je dokument kojim se grafički i tekstualno određuju posebni suvlasnički dijelovi u zgradi, pripadajući sporedni dijelovi, kao i udjeli suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta. Kako biste postali stvarnim vlasnikom stana koji je dio stambenog objekta, potrebno je objekt etažirati. 

Etažno vlasništvo uspostavlja se etažnim elaboratom. Prvi korak prema izradi elaborata je upisivanje zgrade u katastar i zemljišne knjige. Ako objekt nije upisan ili postoje odstupanja od stvarnog stanja na terenu, neophodno je prvo izraditi geodetski elaborat.

Nakon toga kreće se u izradu elaborata o etažiranju. Za njegovo provođenje potrebno je prikupiti sljedeću dokumentaciju o legalnosti objekta: pravomoćnu građevinsku i uporabnu dozvolu s pripadnim arhitektonskim projektom, rješenje o izvedenom stanju sa snimkom izvedenog stanja, uvjerenje o starosti objekta i uporabnu dozvolu za objekte građene prije 15.02.1968. i dr. Ukoliko investitor nema dostupne navedne dokumente, iste može samostalno ili putem punomoćnika ishoditi u nadležnoj arhivi. 

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu od 28.05.2022. godine, poljoprivredna zemljišta izvan građevinskog područja ne mogu se geodetskim elaboratom parcelirati na katastarske čestice manje od 1 ha (1 hektar iznosi 10000 m2), osim u slučaju izdvajanja poljoprivrednog zemljišta radi izgradnje infrastrukturnih i drugih građevina, te osim u slučaju nasljeđivanja. 

PGP predstavlja položajno-visinski prikaz terena a sadrži prikaz građevina (zgrade, zidovi, ograde, mostovi i dr.), prometnica (ceste, putevi i dr.), međnih oznaka (betonski stupovi, željezni klinovi i dr.), granice kulture (livade, pašnjaci, oranice, vinogradi i dr.), infrastruktura (struja, voda, odvodnja, telekomunikacija, plin itd.) i druge detalje. Ovisno o potrebama projektanata, osim visina, na PGP-u se mogu prikazati i slojnice.

Posebna geodetska podloga (PGP) je podloga za projektiranje građevina se nekada izrađivala prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji koji je bio na snazi do 31.12.2013. 

Izmjereno stanje na terenu se preklapa sa službenim katastarskim planom te je postupak bio takav da se podloga slala na katastar na potvrdu. Potvrđena podloga se dalje prosliješivala projektantima za projektiranje.

PGP više nije predviđena Zakonom o prostornom uređenju (NN 153/2013), već se sada izrađuje geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja.

PGP se više ne izrađuje. Ova podloga se izrađivala temeljem zakona koji je bio na snazi do kraja 2013. godine.
Umjesto Posebne geodetske podloge, sada sa izrađuje Geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja.

Energetsko certificiranje je postupak utvrđivanja energetske učinkovitosti zgrade ili stambene jedinice, što obuhvaća detaljnu analizu potrošnje energije i učinaka na okoliš. Ovaj proces obično provode ovlašteni energetski certifikatori ili inženjeri specijalizirani za energetsku učinkovitost.

Certifikatori prikupljaju potrebne podatke o zgradi, kao što su karakteristike građevine, vrsta i stanje energetskih sustava, izolacija, orijentacija zgrade te druge relevantne parametre. Na temelju prikupljenih podataka provode se detaljni proračuni potrošnje energije za grijanje, hlađenje, ventilaciju, rasvjetu i ostale energetske potrebe.

Izrađuje se službeni dokument – energetski certifikat, koji sadrži energetsku klasifikaciju zgrade (npr. energetska klasa A, B, C, itd.), godišnju potrošnju energije izraženu u kWh/m², preporuke za poboljšanje energetske učinkovitosti te druge relevantne informacije. Nakon izrade certifikata, provodi se provjera i verifikacija podataka kako bi se osigurala točnost i pouzdanost informacija koje su navedene u certifikatu.

Energetski certifikat igra važnu ulogu prilikom prodaje ili najma nekretnina jer pruža potencijalnim kupcima ili korisnicima jasne informacije o energetskoj učinkovitosti zgrade te im pomaže u donošenju informiranih odluka. Ovaj postupak često je reguliran zakonodavnim okvirom kako bi se osigurala standardizacija i kvaliteta energetskih certifikata u cilju poticanja energetske učinkovitosti i smanjenja emisija CO2.

Ovaj certifikat obavezno je izraditi u nekoliko specifičnih situacija:

Prilikom prodaje nekretnine – Ako prodajete zgradu, stan ili kuću, dužni ste posjedovati energetski certifikat i pokazati ga kupcu.
Prilikom iznajmljivanja – Za dugoročni najam (najčešće duži od dvije godine), također je potrebno energetsko certificiranje.
Za nove zgrade – Svaka nova zgrada mora imati energetski certifikat kao dio dokumentacije potrebne za tehnički pregled i dobivanje uporabne dozvole.
Veća rekonstrukcija zgrade – Ako obnavljate zgradu u mjeri koja utječe na njezine energetske karakteristike, poput ugradnje izolacije, zamjene prozora ili sustava grijanja, također je potreban certifikat.

Iznimke od ove obveze su određene nekretnine, kao što su:
Zgrade manje od 50 m²,
Vjerski objekti,
Privremene zgrade s rokom korištenja do dvije godine,
Poljoprivredne zgrade koje ne zahtijevaju puno energije.

Dakle, ako planirate prodati, iznajmiti ili značajno renovirati nekretninu, vjerojatno ćete trebati energetski certifikat.

Energetski certifikatori, osobe koje su ovlaštene za izradu energetskog certifikata.

Etažiranje je pravni postupak podjele višestambene zgrade na samostalne pravne jedinice, koje se nazivaju etaže. Svaka etaža predstavlja zasebnu stambenu jedinicu ili poslovni prostor koji ima svojstvo neovisne imovine. Ovaj postupak omogućuje vlasnicima da stvore pravno jasno određene jedinice unutar zajedničke zgrade, čime se omogućava njihova samostalna uporaba, prodaja ili zakup.

Proces etažiranja obično uključuje sljedeće korake:

Geodetsko mjerenje: Prvi korak je geodetsko snimanje i mjerenje zgrade kako bi se precizno utvrdile granice svake etaže.
Izrada elaborata etažiranja: Na temelju geodetskih podataka izrađuje se elaborat etažiranja koji opisuje svaku etažu, njezinu površinu, namjenu (stan, poslovni prostor) te pripadajuće dijelove zajedničke imovine.
Prijenos vlasništva: Nakon izrade elaborata etažiranja, podnosi se zahtjev nadležnom tijelu (najčešće katastarskom uredu) radi upisa etažnih dijelova u zemljišne knjige kao samostalne nekretnine.
Reguliranje zajedničkih dijelova: Ujedno se regulira i prava i obveze vlasnika prema zajedničkim dijelovima zgrade kao što su stubišta, hodnici, liftovi, zajednički prostori i sl.

Etažiranje je važno radi jasnog definiranja vlasničkih odnosa unutar višestambenih zgrada ili zgrada s više poslovnih prostora. Omogućuje transparentnost vlasništva, olakšava upravljanje nekretninom te može potaknuti razvoj tržišta nekretnina kroz pojedinačnu prodaju ili zakup pojedinih etaža.

Geodetski projekt uveden je Zakonom o gradnji (NN 153/13) 1. siječnja 2014. godine. Sastavni je dio glavnog projekta za ishođenje građevinske dozvole tj. idejnog projekta za ishođenje lokacijske dozvole.

Geodetski projekt se više ne izrađuje u ovoj formi, sukladno trenutno važećem Zakonu o gradnji (NN 39/2019, NN 125/19), a zamjenjuje ga:
– situacija stvarnog stanja u položajnom i visinskom smislu,
– geodetski elaborat evidetiranja stvarnog položaja pojedinčnih već evidentiranih katastarskih čestica,
– geodetska situacija građevne čestice s GML-om,
– geodetski elaborat za provedbu lokacijske/građevinske dozvole,
– iskolčenje objekta i elaborat iskolčenja,
– geodetski elaborat za upis objekta u katastar i zemljišne knjige te
– izjava ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na čestici sukladno građevinskoj dozvoli.

Geodetski projekt objedinjuje sve geodetske usluge potrebne za izgradnju objekta i upis u katastar i zemljišne knjige, odnosno:
– izradu podloge za projektiranje objekta (geodetski situacijski nacrt stvarnog stanja),
– formiranje građevinske čestice elaboratom parcelacije,
– usklađenje stanja u katastru i zemljišnoj knjizi,
– iskolčenje objekta na terenu i izradu elaborata iskolčenja,
– upis objekta u katastar i zemljišne knjige,
– izradu izjave ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina izgrađena u skladu sa geodetskim projektom.

Više o ovoj temi pročitajte na Geodetske usluge kod projektiranja i gradnje.

✅ 1. Pravovremeno planiranje geodetskih aktivnosti
Već u najranijim fazama projekta potrebno je uključiti geodetski tim kako bi se izbjegla uska grla u kasnijim fazama – posebno kod parcelacija i ishođenja dozvola.

✅ 2. Precizna i ažurna geodetska podloga
Kvalitetan geodetski snimak stvarnog stanja ključan je za ispravno projektiranje i kasniju realizaciju građevinskih radova.

✅ 3. Brza usklađenja katastra i zemljišne knjige
Bez pravno usklađenog zemljišta nije moguće ishoditi građevinske dozvole niti legalno započeti gradnju. Usklađivanje mora biti provedeno temeljito i stručno.

✅ 4. Redovita komunikacija s investitorom i projektantima
Otvorena i brza komunikacija s ključnim dionicima omogućava rješavanje problema u hodu, pravovremene isporuke elaborata i prilagodbe terenskim uvjetima.

✅ 5. Stručni geodetski nadzor tijekom gradnje
Kontinuirani nadzor osigurava da gradnja teče u skladu s projektnom dokumentacijom – od kontrole iskolčenja do praćenja deformacija i volumetrijskih izračuna.

✅ 6. Iskusan i organiziran geodetski tim
Veliki projekti zahtijevaju iskusne stručnjake koji razumiju kompleksnost procesa, mogu pravovremeno donositi odluke i organizirati rad na terenu i u uredu.

✅ 7. Korištenje modernih tehnologija
Primjena GNSS tehnologije, dronova za fotogrametriju, 3D laserskog skeniranja i naprednih softverskih rješenja omogućava veću preciznost i bržu obradu podataka.

– Rad s velikim brojem različitih vlasnika i parcela,
– Neusklađeni katastarski i zemljišnoknjižni podaci,
– Kratki rokovi za isporuku geodetskih elaborata,
– Potreba za usklađivanjem radova s projektantima, investitorima i nadzornim inženjerima,
– Praćenje promjena na terenu tijekom gradnje.

Neslaganja (npr. pogrešne međe, odstupanja u površinama) rješavaju se:
– dodatnim geodetskim snimanjima,
– usklađivanjem evidencija (katastar i zemljišna knjiga),
– parcelacijom ili spajanjem čestica,
– suradnjom s pravnicima i sudovima ako su sporovi složeniji.

Geodeti služe kao ključna poveznica između projektanata, investitora i državnih tijela.
Pravilnim i pravovremenim geodetskim podacima omogućuju izdavanje dozvola, početak gradnje, kontrolu gradilišta i kasniju evidenciju izvedenog stanja. Također, svojim radom pomažu u sprječavanju problema kao što su pogrešno postavljeni objekti ili nepravilno iskorištena zemljišta.

Uz standardne usluge (snimak, podloga, iskolčenje), često su potrebne:
– Masovne parcelacije i pripreme elaborata za više čestica,
– Usklađenja podataka između katastra i zemljišnih knjiga,
– Iskolčenja velikih sustava instalacija i prometnica,
– Stručni geodetski nadzor tijekom cijele faze izgradnje,
– Volumetrijski proračuni (iskopi, nasipi),
– Detaljno praćenje deformacija i pomaka objekata.

Veliki projekti obuhvaćaju velike površine, često uključuju mnoštvo katastarskih čestica, složene vlasničke odnose i potrebe za usklađenjem katastarskih i zemljišnoknjižnih podataka. Osim toga, potrebna je koordinacija između više dionika (investitori, projektanti, pravnici, institucije) i rad pod pritiskom kratkih rokova.